La oferta de departamentos en la Ciudad se achicó: hoy se vende la mitad de metros que en los años treinta

La foto actual del mercado porteño de departamentos tiene menos metros, menos ambientes y menos cocheras incluidas en el precio que la que podía verse hace casi un siglo. Así lo refleja un relevamiento de 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires, procesado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que ordenó la oferta según el año de construcción para comparar qué se vende hoy con lo que se construyó en cada década desde los años treinta. La conclusión es categórica: en casi cien años la superficie cubierta mediana de las unidades en oferta se redujo un 55 por ciento, al pasar de 102 metros cuadrados en las edificaciones de la década de 1930 a apenas 46 metros cuadrados en las construidas desde 2020, una diferencia de 56 metros cuadrados que reconfiguró de raíz la idea de cuánto se compra por el mismo dinero en cada rincón de la ciudad.

Menos metros, menos ambientes y cocheras afuera del precio

La transformación se observa en tres dimensiones complementarias. La primera es el tamaño: las unidades de al menos 100 metros cuadrados representaban el 53,2 por ciento de la oferta construída en la década del treinta y hoy apenas llegan al 9,4 por ciento. La segunda es la cantidad de ambientes, cuya mediana bajó de cuatro a dos en el mismo período, mientras los monoambientes pasaron de ser una rareza estadística (1,9 por ciento entre las unidades de los años treinta) a convertirse en el producto estrella del mercado actual, con el 35 por ciento de los departamentos construidos desde 2020. La tercera es la cochera: en las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos la incluía dentro del valor de venta, mientras que en las construcciones de 2025 y 2026 esa proporción se derrumbó al 13,9 por ciento. En paralelo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado treparon del 2 al 14 por ciento en idéntica comparación, lo que muestra un cambio de modelo de negocio hacia la venta desagregada que el consumidor desprevenido suele descubrir recién al firmar el boleto.

El informe ubica la principal transformación en la cantidad de ambientes, aunque la relación entre superficie y ambientes se mantuvo relativamente estable: entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período analizado. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones levantadas entre las décadas de 1970 y 2000, la superficie volvió a retroceder con fuerza desde 2010, en sintonía con el avance de los créditos atados a la Unidad de Valor Adquisitivo y con un mercado laboral que ya no tolera familias tipo en el centro porteño. Mirando.ai atribuye a esa dinámica la proliferación de los monoambientes y de los dos ambientes, que concentran la oferta de obra nueva y de reventa reciente.

Dónde se sintió más el achique: centro gourmet versus barrios residenciales

• Recoleta: pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento entre departamentos anteriores a 1980 y los construidos desde 2010.
• Monserrat: registró una reducción del 41 por ciento, al comparar el mismo corte de décadas.
• Palermo: la superficie cayó un 40 por ciento, consolidando el perfil de dos ambientes pequeños del barrio más demandado por inversores.
• Villa Devoto: la baja fue del 6 por ciento, con una superficie que se mantuvo estable en torno a los 70 metros cuadrados.
• Villa del Parque: la reducción alcanzó el 8,5 por ciento, en un segmento donde los tres ambientes siguen siendo la norma.
• Villa Urquiza: la merma fue del 9,6 por ciento, con departamentos que aún conservan ambientes grandes y buena proporción de cocheras en el precio.

El contraste es elocuente y describe una ciudad que se bifurcó: en el corredor central Recoleta-Monserrat-Palermo la oferta de obra nueva se redujo a la mitad en menos de cincuenta años, mientras que en los barrios residenciales del norte y noroeste la merma no llegó al diez por ciento. Para una familia que busca mantener el tamaño histórico del departamento porteño, la única respuesta posible parece ser emigrar hacia los bordes de la Ciudad, aceptar el deterioro del espacio común o resignarse a pagar plusvalías altísimas por las unidades grandes que aún quedan en el stock antiguo. Para los desarrolladores, en cambio, la ecuación es inversa: con el mismo metro cuadrado de tierra se levantan más unidades, se cobra más por metro vendido y se abarata la construcción, aunque la calidad del producto final y la vida útil del edificio se resientan.

“Nadie puede argumentar hoy que compra el mismo producto que compraba su abuelo en 1935: por el mismo dinero se lleva a casa la mitad de los metros, la mitad de los ambientes y sin cochera. La pregunta que el mercado inmobiliario porteño todavía no responde es quién se queda con la diferencia entre lo que el comprador paga y lo que el desarrollador deja de entregarle.”Ingrid Kowalczuk, Campo y yerba