Vender una propiedad en la Ciudad ya no paga ITI ni impuesto cedular: qué impuestos y costos quedan en pie

El precio que dos partes acuerdan en una operación inmobiliaria dejó de ser el único número con peso propio. Aun con la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles y la exención del impuesto cedular para ventas ocasionales, la compraventa de una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires todavía arrastra varios componentes que pueden modificar el presupuesto final, tanto del lado del vendedor como del comprador, y que conviene repasar con cuidado antes de firmar cualquier boleto.

Comisiones, escribano y Sellos: lo que sigue vigente

Cuando la operación se canaliza a través de una inmobiliaria, la retribución del profesional suele moverse en una franja que va del 3% al 4% del valor de la operación, con variantes según lo pactado entre las partes. A ese porcentaje se suman los honorarios del escribano interviniente, que se calculan sobre el mismo precio de venta y que en la mayoría de los casos asume el comprador, aunque nada impide que la negociación termine distribuyéndolos de otra manera.

El Impuesto de Sellos ocupa otro lugar central en la ecuación. El desarrollador inmobiliario Tapiola, CEO de Spazios, explicó que la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5% y aclaró que existe una exención específica para primera vivienda o vivienda única, con un tope que el empresario ubicó en torno a los 220.000.000 de pesos. Cuando el valor de la propiedad supera ese umbral, el gravamen recae únicamente sobre el excedente, lo que deja afuera del tributo a una porción importante del precio.

Lo que se eliminó y lo que sigue

• ITI: gravaba con el 1,5% del precio de venta a las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 y fue derogado a mediados de 2024. En una operación de 100.000 dólares, representaba unos 1.500 dólares.
• Impuesto cedular: regía para los inmuebles adquiridos desde 2018 con una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada por la diferencia entre el precio de venta y el valor de compra actualizado por inflación.
• Exención vigente: alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trate de una segunda propiedad destinada a inversión.
• Excluidos del beneficio: las ganancias obtenidas por quienes realizan una actividad inmobiliaria habitual o empresarial, como las desarrolladoras que construyen y venden como parte de su giro comercial.

Buenos Aires, hipoteca y otros cargos

En la provincia de Buenos Aires, en cambio, el escenario es otro: la alícuota de Sellos ronda el 2% y, según describió Tapiola, lo más habitual es que el pago se reparta entre comprador y vendedor. Esa diferencia, sumada al valor del inmueble y a la jurisdicción donde se firma la escritura, vuelve recomendable hacer un cálculo preciso antes de avanzar, porque lo que se paga en una comuna porteña no necessarily coincide con lo que se paga en un partido del conurbano.

Cuando la compra se financia con un crédito hipotecario, además aparecen otros rubros: el costo de la tasación, los seguros obligatorios que exige el banco y los cargos administrativos que cada entidad aplica al desembolso. Todos esos conceptos pueden parecer menores al lado del precio de la propiedad, pero terminan engordando el presupuesto inicial y, en muchos casos, condicionan la decisión de subir o bajar el techo de búsqueda.

“Conocer con precisión qué tributos rigen y cuáles ya no se aplican es la única manera de evitar sorpresas en el escrituratorio y de defender cada peso en una operación que, en la mayoría de los casos, representa la inversión más importante de la vida.”Tapiola, CEO de Spazios

En definitiva, la quita del ITI y la liberación del impuesto cedular para ventas ocasionales alivia la carga del vendedor que deshace una inversión inmobiliaria personal, pero no convierte al boleto de compraventa en un trámite sin costos: las comisiones, el escribano, Sellos y los eventuales cargos bancarios siguen formando parte del recorrido y exigen revisar, número por número, quién termina quedándose con la diferencia entre el precio publicado y el monto que efectivamente cambia de manos.