El metro cuadrado se encareció más de 14% en lo que va del año y reconfiguró el negocio inmobiliario porteño

Vamos a los números. Construir en la Ciudad de Buenos Aires se encareció 14,61% en lo que va de 2026, y 23,37% si se compara con julio de 2025. El costo integral por metro cuadrado se ubica en 2.286.170 pesos, de acuerdo con la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), mientras que el valor promedio del metro cuadrado nuevo en la ciudad pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, según el Instituto de Estadística y Censos porteño. Para diciembre, estimaciones privadas proyectan un valor cercano a 1.874.364 pesos por metro cuadrado.

El desplazamiento hacia unidades más chicas

Frente a esa dinámica, el mercado reconfiguró su oferta. Los desarrolladores concentran lanzamientos en departamentos de uno y dos ambientes, y compensan el achicamiento de las unidades con un paquete creciente de amenities: gimnasios, terrazas con parrillas, salones de usos múltiples y espacios de coworking forman parte del menú estándar en los edificios nuevos. La lógica económica es directa: si el metro cuadrado privado se volvió más caro, el metro cuadrado compartido —distribuido entre todos los propietarios— gana atractivo.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

El fenómeno no responde únicamente a coyunturas locales. El CEO de Spazios, Juan Manuel Tapiola, señaló que la demanda de monoambientes creció con fuerza y vinculó la tendencia con procesos de largo plazo: la caída de la natalidad, el aumento de hogares unipersonales y el crecimiento de los divorcios reconfiguran la composición de los hogares en grandes ciudades. En ese escenario, argumentó, el monoambiente responde mejor a las necesidades de personas solas o parejas sin hijos que un departamento tradicional de dos o tres ambientes.

• Costo integral de construcción: 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio, con suba de 14,61% en 2026 y de 23,37% interanual.
• Valor promedio del metro cuadrado en CABA: de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio.
• Proyección para diciembre: alrededor de 1.874.364 pesos por metro cuadrado.
• Amenities que se volvieron estándar en edificios nuevos: gimnasio, terraza con parrilla, SUM y coworking.

En la misma línea, la arquitecta Valeria Damiani, especializada en el segmento, describió un cambio de enfoque en los proyectos. Para la especialista, el edificio dejó de concebirse como un simple contenedor de unidades y pasó a pensarse como una red de espacios comunes: quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora, en la práctica, cientos o miles de metros cuadrados adicionales de uso compartido que amplían las posibilidades de la vivienda sin disparar el ticket de compra.

La consolidación de este modelo redefine, en los hechos, qué se entiende por acceder a la vivienda propia en la Ciudad de Buenos Aires: ya no se trata solo de cuántos metros cuadrados tiene la unidad, sino de cuántos metros cuadrados pone a disposición el conjunto del edificio. El indicador que habrá que mirar el mes que viene es la evolución del costo integral de construcción que publica Apymeco y, en paralelo, el valor promedio del metro cuadrado nuevo que releva el Instituto de Estadística y Censos porteño: si ambos retoman la suba, la presión sobre los desarrolladores para achicar unidades y robustecer amenities probablemente se intensifique.