Alquileres en la Ciudad: en agosto la suba mensual volvió a quedar por debajo de la inflación

Vamos a los números. El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto un incremento mensual de 1,5%, el menor del año y claramente inferior a la inflación estimada para el mismo período. En el acumulado de 2026, los contratos ajustaron 19,2%, frente a una variación general de precios estimada en 21,5%, lo que implica una caída real de 2,3 puntos porcentuales. En la comparación interanual, la suba llega al 29,9%, según el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop.

Cuánto cuesta alquilar hoy en la Ciudad

Los valores promedio por tipo de unidad muestran un monoambiente a 771.871 pesos mensuales, un departamento de dos ambientes a 886.527 pesos y un tres ambientes a 1.196.413 pesos. La dispersión por barrio, sin embargo, es muy marcada: Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos, seguido por Núñez, en 995.838 pesos, y Palermo, en 990.748 pesos. En el otro extremo aparece Lugano, con 654.776 pesos mensuales, seguida por Nueva Pompeya, en 700.324 pesos, y Parque Avellaneda, en 720.780 pesos.

• Puerto Madero: 1.252.366 pesos mensuales
• Núñez: 995.838 pesos mensuales
• Palermo: 990.748 pesos mensuales
• Parque Avellaneda: 720.780 pesos mensuales
• Nueva Pompeya: 700.324 pesos mensuales
• Lugano: 654.776 pesos mensuales

La variación interanual por barrio y la oferta

En los últimos doce meses, los aumentos más fuertes se concentraron en Villa Luro, con 38%, Parque Patricios, con 36,3%, y Parque Chacabuco, con 35,5%. En el otro extremo, los barrios que menos subieron fueron Villa Riachuelo (3%), Nueva Pompeya (3,6%) y Puerto Madero (4,2%). En paralelo, la oferta de departamentos en alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y ya se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico registrado en febrero de 2023, con un punto de inflexión claro en enero de 2024, cuando la oferta había saltado 62% en un solo mes.

Rentabilidad, compraventa y crédito hipotecario

Para quien evalúa invertir en una propiedad destinada al alquiler, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual, lo que implica un payback de 17,6 años para recuperar el valor de compra, un 9,2% más corto que hace un año. Lugano lidera con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero apenas rinde 3,2%. En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, 9% más que en igual mes del año anterior, aunque solo el 16% de esas operaciones contó con financiamiento hipotecario, cinco puntos menos que en junio de 2025.

El mes que viene, el indicador clave a seguir será la variación mensual de los alquileres frente a la inflación de septiembre: si la diferencia a favor de los precios al consumidor se sostiene o se acorta, podría comenzar a revertirse la baja real acumulada en lo que va del año.