Créditos UVA: con la nueva regla del 25%, la primera cuota arranca en 865.098 pesos y el ingreso mínimo roza los 3,5 millones

La primera cuota de un crédito hipotecario bajo el nuevo esquema UVA arranca, en el caso testigo difundido por el propio Gobierno, en 865.098 pesos, y el ingreso neto mínimo del grupo familiar que aspira a acceder al préstamo tiene que superar los 3.460.391 pesos mensuales. El número no es caprichoso: la normativa ata la cuota a un tope del 25% del sueldo de bolsillo, lo que vuelve prácticamente imposible anotarse para asalariados por debajo de ese umbral.

La simulación oficial parte de un departamento valuado en 106.667 dólares, del cual el crédito financia hasta el 75%, es decir unos 120.920.000 pesos o cerca de 80.000 dólares al tipo de cambio oficial. El 25% restante del valor de la propiedad lo tiene que poner el comprador de su bolsillo, y a eso se suman los gastos de escritura, sellados e ingresos brutos que la simulación no contempla y que, en el Interior del país, suelen comerse entre un 4% y un 6% adicional.

La regla del 25% y el ajuste por UVA

El capital está expresado en Unidades de Valor Adquisitivo, de modo que cada pago mensual se recalcula en pesos según la inflación acumulada. En el ejemplo base, el préstamo se otorga a una tasa máxima de UVA más 7,50% anual, con un plazo mínimo de devolución de 15 años y un techo de 150.000 UVA por crédito, equivalente hoy a unos 187 millones de pesos.

• Cuota inicial: 865.098 pesos, sobre un préstamo de 80.000 dólares a 25 años.
• Tasa tope: UVA más 7,50% anual, con plazo mínimo de 15 años.
• Ingreso familiar mínimo requerido: 3.460.391 pesos netos por mes.
• Anticipo del comprador: 25% del valor de la propiedad, fuera del crédito.
• Destino: primera vivienda para personas físicas, sea compra, construcción, ampliación o refacción.

De dónde sale la plata: plazos fijos del Fondo de Garantía

El motor financiero del programa son los plazos fijos ajustados por UVA que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES licita entre los bancos. Cada subasta mueve 200.000 millones de pesos, con un tope del 20% por entidad, y los rendimientos mínimos que se ofrecen son de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años. Una vez que los depósitos quedan constituidos, las entidades tienen 90 días corridos para transformar esa plata en préstamos hipotecarios efectivamente desembolsados.

El volumen total puesto en juego alcanza los 2 billones de pesos, una cifra que permite unas 16.500 operaciones del tamaño del caso testigo. Sobre el papel, el mecanismo parece virtuoso: la ANSES obtiene un rendimiento real por sus reservas, los bancos captan fondeo barato y los asalariados formales acceden a financiación a largo plazo. En la práctica, la pregunta de fondo que nadie termina de responder es otra.