Spazios adapta el "pasanaku" boliviano y lanza un sistema de ahorro grupal para acceder a la vivienda en dólares

Vamos a los números. Una desarrolladora local presentó un mecanismo de ahorro grupal en dólares que permite a diez personas acceder de manera escalonada a una propiedad mediante aportes mensuales de 500 dólares. El modelo, bautizado como "Tapiolaku" por su creador, replica el funcionamiento del "pasanaku" —una práctica comunitaria originaria de Bolivia— y lo adapta al mercado inmobiliario argentino con instrumentos legales destinados a reducir el riesgo de mora o de abandono del esquema por parte de algunos integrantes.

El mecanismo fue ideado por Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, y consiste en la conformación de grupos cerrados de diez participantes. Cada mes, los diez aportantes depositan 500 dólares, lo que genera un fondo común de 5.000 dólares. En diez meses, ese acumulado alcanza los 50.000 dólares, que se utilizan para la adquisición de un departamento. Luego se realiza un sorteo y el beneficiario de esa primera ronda recibe la propiedad, aunque continúa con sus aportes hasta la finalización del proceso. El ciclo se repite sucesivamente hasta que cada integrante obtiene su vivienda.

Plazos y estructura del fondo

Según explicó Tapiola, el circuito completo contempla diez ciclos de diez meses cada uno, es decir, 100 meses. "Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares", señaló el directivo. En términos temporales, el proceso se extiende aproximadamente ocho años y cuatro meses, durante los cuales cada participante abona el equivalente a 50.000 dólares en cuotas de 500 dólares.

Los tres niveles de protección legal

El principal punto crítico que enfrenta el esquema es la posibilidad de que un adjudicatario deje de cumplir con sus aportes una vez recibida la unidad, sin haber completado el pago al resto del grupo. Para mitigar ese escenario, el sistema prevé tres niveles de garantía cuya complejidad varía de acuerdo con el grado de confianza entre los participantes:

• Escritura con deuda explícita: se deja asentado en la escritura que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún le restan pagar.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como condóminos de cada propiedad y le otorgan al beneficiario un usufructo. De ese modo, puede habitar la vivienda sin pagar alquiler, pero la transferencia definitiva recién se concreta cuando termina el proceso completo.
• Fideicomiso: el instrumento más robusto. Un fideicomiso actúa como titular de los inmuebles durante todo el proceso, con un fiduciario que controla el cumplimiento de las condiciones. La escritura recién se realiza a nombre de cada participante al cierre del esquema.

En los tres casos, la lógica es la misma: blindar al grupo frente a un eventual abandono y garantizar que el esfuerzo colectivo no quede expuesto a la conducta de un solo integrante. La elección entre uno u otro nivel depende, en buena medida, del vínculo previo entre los participantes y del grado de certidumbre que cada uno esté dispuesto a asumir.

Riesgo de suba de precios y ajuste de cuotas

Además del riesgo de impago, el esquema contempla la posible suba del precio de las propiedades entre el primero y el último de los ciclos. Para evitar que quienes reciban su departamento en las rondas finales queden en desventaja, la propuesta prevé ajustar las cuotas periódicamente. El material difundido por la desarrolladora no precisa cuál será el índice de actualización utilizado, aunque se anticipa que la referencia será algún indicador del mercado inmobiliario.

Comparado con el año anterior, cuando el acceso a la vivienda en dólares exigía ahorros individuales previos o créditos hipotecarios atados a la evolución del tipo de cambio, este esquema se presenta como una alternativa de financiación colectiva en la que el principal insumo es la disciplina de pago sostenida durante más de ocho años.

Qué indicador mirar el mes que viene

Para evaluar la viabilidad real del mecanismo habrá que seguir de cerca, el mes próximo, dos variables. Por un lado, la cantidad de grupos conformados y la velocidad con que se completen los cupos de diez integrantes, ya que el sistema depende de manera directa del tamaño y la estabilidad de cada cohorte. Por otro lado, la evolución del precio de los departamentos de 50.000 dólares en el mercado, dado que el ajuste de cuotas previsto en el esquema estará atado a la dinámica de esos valores y determinará si los últimos adjudicatarios accederán a unidades equivalentes a las primeras o sufrirán un desfasaje respecto del costo inicial.