Créditos UVA: trece bancos se quedan con $200.000 millones del FGS para lanzar hipotecas baratas por la primera vivienda

A la hora de sacar cuentas para acceder al techo crediticio que acaba de habilitar la ANSES, la variable que manda es el precio del kilo de hoja verde en Misiones, que en las últimas semanas volvió a ubicarse por debajo de los valores que el propio sector productivo considera como umbral de rentabilidad, una fotografía que expone, como pocas, la distancia entre los anuncios macroeconómicos y la economía real de las familias que miran la posibilidad de acceder a su primera vivienda.

Lo que en los papeles aparece como una herramienta potente para dinamizar el crédito hipotecario se topa, en la chacra y en el barrio, con una inflación que no se detiene y con salarios que corren muy por detrás de la UVA, la unidad de ajuste por inflación que indexa los préstamos y que se actualiza a diario de acuerdo con la evolución del índice de precios al consumidor.

Cómo se repartió la primera subasta

• Participaron 18 entidades con 42 ofertas por $258.640 millones.
• Se adjudicaron $200.000 millones disponibles a 13 bancos.
• El 82% del dinero se colocó a cinco años, con un spread promedio de UVA más 4,94% anual.
• El 18% restante se adjudicó a un año, con spread promedio de UVA más 2,67%.
• Los bancos tienen 120 días corridos para transformar los fondos en préstamos.
• Tasa final para el tomador: hasta 7,5% anual más UVA, sin excepciones.
• Plazo mínimo: 15 años. Plazo máximo: 25 años, según la entidad.
• Tope por operación: 150.000 UVA, algo más de 200.000 dólares al tipo de cambio actual.
• Destino exclusivo: primera vivienda, con prohibición expresa de refinanciaciones o destinos comerciales.

La letra chica del programa es clara y no admite desvíos: el dinero que la ANSES colocó en los bancos a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad debe llegar a los hogares en forma de préstamos para primera vivienda, con un esquema de tasa regulada que, en la teoría, mejora de manera sustancial las condiciones que venían ofreciendo las líneas bancarias tradicionales, históricamente mucho más caras y restrictivas en cuanto a plazos y montos.

El propio organismo sostiene que con este volumen de fondeo se podrían generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones inmobiliarias en los próximos meses, una cifra ambiciosa si se la compara con el ritmo casi nulo de otorgamiento de créditos hipotecarios que mostró el sistema financiero durante los últimos años, cuando la combinación de inflación alta, cepo cambiario y tasas reales prohibitivas dejó al mercado prácticamente paralizado.

En el plano simbólico, la medida es potente: el FGS, que administra los fondos de los futuros jubilados, vuelve a financiarle a un sistema bancario que durante buena parte de la década pasada canalizó esos mismos recursos hacia deuda pública y letras del Tesoro, decisiones que terminaron erosionando el capital de garantía del régimen previsional y que ahora, en parte, se reconvierten en ladrillos y techos.

Varios bancos ya venían moviendo sus propias líneas hacia adelante, en una suerte de anticipo regulatorio. El Banco Macro fijó la tasa del 7,5% más UVA para préstamos de hasta veinte años, una decisión que la entidad justificó en la necesidad de sostener el flujo de originaciones en un mercado que venía golpeado por la caída del poder adquisitivo y por la incertidumbre cambiaria que afecta a cualquier operación pactada en una unidad atada a la inflación.

El Credicoop aplicó la misma condición para clientes que acreditan haberes en la entidad y que estén comprando su primera vivienda, una segmentación que limita el alcance del beneficio pero que, al mismo tiempo, reduce el riesgo de incobrabilidad para el banco. El BBVA, por su parte, repitió la fórmula para asalariados que perciben sus sueldos a través de la entidad, en una estrategia que apunta a fidelizar a la cartera de clientes antes que a ampliar la base.

El Banco Ciudad fue un paso más allá y extendió el plazo hasta veinticinco años con idéntica tasa, una decisión que en los papeles reduce sensiblemente el esfuerzo mensual del tomador pero que, al mismo tiempo, multiplica el monto total devuelto al banco, porque extiende durante más años el efecto de la indexación por UVA sobre el capital adeudado y sobre los propios intereses.

Hasta el cierre de esta edición, ninguna de las entidades consultadas había confirmado oficialmente el cronograma de desembolso de los préstamos a pesar de que, según pudo saber este medio, las primeras ofertas podrían aparecer antes del cierre de esta semana o, a más tardar, en los primeros días de la siguiente, siempre y cuando la ANSES complete la acreditación de los fondos en las cuentas de los bancos adjudicatarios.

El programa en perspectiva

La subasta que acaba de cerrarse es apenas la primera de las diez licitaciones previstas en el programa oficial, cada una por $200.000 millones, con un techo total de $2 billones que, de completarse, representaría una inyección inédita de fondeo hacia el mercado hipotecario, en un contexto en el que la construcción acumula meses de caída y en el que las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires mostraron una baja interanual pronunciada según los registros del Colegio de Escribanos.

El interrogante que sobrevuela toda la operatoria, y que empieza a escucharse con insistencia entre desarrolladores inmobiliarios, brokers y asociaciones de consumidores, es quién se quedará finalmente con la diferencia entre el costo al que la ANSES le presta a los bancos y la tasa final del 7,5% que termina pagando el tomador, sobre todo en un escenario donde la inflación anual vuelve a ubicarse en niveles de dos dígitos y donde la UVA, por su propia mecánica de ajuste, licúa de manera constante el capital adeudado.

El esquema contiene, además, una decisión de fondo que merece ser mirada con detenimiento: los bancos pueden otorgar créditos en UVA hasta veinticinco años, una opción que mejora la cuota inicial pero que deja a las familias expuestas a un riesgo inflacionario de largo plazo que no existía en los créditos tradicionales en pesos a tasa fija, una herramienta que prácticamente desapareció del menú bancario en los últimos años y cuya ausencia obliga a los tomadores a elegir, en la práctica, entre cuota accesible o certidumbre patrimonial.

Queda por verse, en definitiva, si esta vuelta del crédito hipotecario masivo alcanza para dinamizar un mercado inmobiliario que atraviesa una de las peores sequías de los últimos tiempos o si, como ocurrió con lanzamientos anteriores, la oferta de préstamos chocará contra la pérdida de poder adquisitivo de los salarios y contra la incertidumbre que todavía rodea al tipo de cambio, variables que ningún lineamiento de tasa puede neutralizar por sí solo.